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Le métier d’agent immobilier

13 juillet 2016

La Suisse est un symbole de qualité: qualité de l'environnement, des paysages, du service, de la formation et de l'éducation. Ce pays de 8,4 millions d’habitants a toujours attiré les investisseurs et ses montagnes sont une invitation aux secondes résidences.


Le métier d’agent immobilier n’y est pas réglementé mais cela ne veut pas dire que les professionnels ne veillent pas à ce qu’il soit exercé de manière correcte. Rencontre avec Grégory Marchand, directeur des ventes de Gerofinance-Dunand/Régie de la Couronne et de Barnes Suisse.

Présente sur le marché suisse depuis 1886 et in stigatrice de l’activité de gestion de copropriété, Gerofinance-Dunand/Régie de la Couronne est l’une des plus anciennes sociétés immobilières de Suisse Romande. Depuis 2012, elle représente en exclusivité la marque Barnes. Ce qui lui confère la place de leader pour l’immobilier de prestige en Suisse Romande. Le groupe se positionne comme acteur économique et social responsable. Son directeur le souligne : «A ce jour, les métiers de l’immobilier ne peuvent plus s’exercer sans une éthique irréprochable ».

C’est un point de vue que nous partageons bien évidemment à l’IPI et nous sommes plutôt surpris lorsque nous apprenons que quiconque en Suisse le souhaite peut s’autoproclamer agent immobilier. «En Suisse, tout le monde peut devenir agent immobilier. Pas de diplôme, pas de certification obligatoires» nous explique Grégory Marchand qui poursuit : «Nous avons à déplorer plusieurs moutons noirs, quelque fois il y en a au sein des courtiers alors il faut rassurer les clients. Mais les métiers de gérance sont respectés et considérés comme fiables par l’opinion publique. Chez nous, la profession s’est toutefois fédérée autour de l’USPI Suisse (cfr. Encadré 1) qui veille à ce qu’aucun préjudice ne soit porté à l’ensemble de la profession. En tant que membre de l’USPI, vous êtes détenteur d’un label. Celui-ci est un gage de garantie exprimant que vous avez suivi des formations appropriées et que vous respectez les codes de bonnes pratiques et les normes en matière de rémunération notamment. »

C’est un point de vue que nous partageons bien évidemment à l’IPI et nous sommes plutôt surpris lorsque nous apprenons que quiconque en Suisse le souhaite peut s’autoproclamer agent immobilier. «En Suisse, tout le monde peut devenir agent immobilier. Pas de diplôme, pas de certification obligatoires» nous explique Grégory Marchand qui poursuit : «Nous avons à déplorer plusieurs moutons noirs, quelque fois il y en a au sein des courtiers alors il faut rassurer les clients. Mais les métiers de gérance sont respectés et considérés comme fiables par l’opinion publique. Chez nous, la profession s’est toutefois fédérée autour de l’USPI Suisse (cfr. Encadré 1) qui veille à ce qu’aucun préjudice ne soit porté à l’ensemble de la profession. En tant que membre de l’USPI, vous êtes détenteur d’un label. Celui-ci est un gage de garantie exprimant que vous avez suivi des formations appropriées et que vous respectez les codes de bonnes pratiques et les normes en matière de rémunération notamment. »


Marché compartimenté et majoritairement locatif

Avec ses 3 régions culturelles et ses 26 cantons ayant chacun leurs propres constitution, parlement, gouvernement et tribunaux, le marché immobilier suisse est très compartimenté. « Et puis nous sommes confrontés à la barrière de la langue car on en parle 4 dans ce pays », nous rappelle Grégory Marchand qui nous explique dans la foulée que le marché est par ailleurs essentiellement locatif et que la demande de logements en propriétés est en recul depuis 2012 : « En raison de la quasi absence d’avantages fiscaux, de l’obligation de disposer de fonds propres conséquents, au moins 20%, pour obtenir un crédit hypothécaire et d’une offre foncière très faible, le taux de propriétaires ne dépasse jamais les 40 % pour l’ensemble de la Confédération. A Genève, il n’atteint pas les 20%. Et puis cette ville est l’une des plus chère d’Europe. Un appartement 3 chambres y vaut un million de francs suisses.»

La vente de bureaux a toujours bien fonctionné en Suisse car c’est la seule vente qui est accessible aux étrangers. En Suisse, si vous n’êtes pas résident vous ne pouvez acheter que de l’immobilier commercial ou, à certaines conditions, une résidence secondaire généralement située en montagne.

Le marché de l’immobilier de bureaux et de commerces est donc un pôle d’attraction pour les investisseurs mais, depuis ces deux ou trois dernières années, il tourne au ralenti. « Nous avons souffert de changements législatifs en matière d’impôts des sociétés mais aussi de la dévaluation de l’euro par rapport au franc suisse. » précise Grégory Marchand tout en revenant sur la décision de la Suisse, en 2014, de limiter l’immigration : « Ici la démocratie fonctionne bien et les consultations populaires créent la confiance en interne mais cette décision-là a eu des répercussions négatives sur notre économie, elle a fait peur aux européens». Un autre facteur ayant pesé sur le secteur dans les régions touristiques est l'acceptation, il y a 2 ou 3 ans, de l'initiative sur les résidences secondaires lorsque la Confédération a voulu lutter contre le phénomène des lits froids (résidences secondaires inoccupées).


La valeur ajoutée de l’agent immobilier

Ces tendances économiques moins favorables ont eu, selon le responsable de Barnes Suisse et de Gerofinance-Dunand/Régie de la Couronne, un effet positif : « Nous avons été obligés de nous professionnaliser encore plus. Nous proposons des prestations plus performantes à nos clients. Cela s’exprime notamment par une évolution 2.0. Aujourd’hui, un client qui possède un parc locatif veut avoir accès en temps réel à la situation de son compte. Cela nous pousse à nous positionner encore plus comme experts en gestion patrimoniale. Nous sommes également obligés d’avoir des compétences supplémentaires aux niveaux juridique et fiscal. Nous devons apporter plus à l’acheteur que ce qu’il pourrait trouver tout seul.»

C’est ainsi que les professionnels suisses tentent de s’améliorer chaque jour afin d’apporter une plus-value au niveau du service comme une capacité d’estimation de plus en plus précise ou une stratégie marketing percutante. «Il nous faut être à la pointe des comportements commerciaux pour satisfaire nos clients. Un propriétaire suisse a envie que ses biens soient bien vendus. » martèle Gregory Marchand.

Dans la synthèse de son analyse du marché immobilier suisse 2016, publiée en mars 2016, le Crédit Suisse écrit ceci : « Depuis plus de dix ans, les marchés immobiliers suisses évoluent dans des sphères quasi paradisiaques: prix et loyers en perpétuelle croissance, demande inlassable et taux de vacance bas, le tout motivé par des taux d’intérêt plancher. Depuis quelques années cependant, les signes d’un changement graduel se multiplient. Les temps qui s’annoncent ne sont certes pas trop sombres, mais les fruits des placements ne seront, à l’avenir, plus si faciles à cueillir et les investisseurs immobiliers ne pourront plus attendre que les rendements tombent du ciel. Les taux d’intérêt négatifs ont allumé, l’année dernière, le bouquet final. À l’avenir, il faudra fournir un travail acharné pour arracher au marché de l’immobilier les rendements espérés. »

Ce message, il nous semble que notre confrère l’a bien intégré et - le jeu de mots ne fera sans doute sourire que nous - qu’il est prêt pour déplacer les montagnes.

Le législateur suisse n’a pas prévu d’équivalent à l’IPI. Mais il existe en effet de nombreuses associations de professionnels de l’immobilier. En Suisse Romande par exemple, les associations des six cantons se sont regroupées dans une fédération : l’union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI Suisse).

L'USPI Suisse est un interlocuteur des autorités fédérales. Elle est régulièrement consultée à propos des projets de réglementation touchant les questions immobilières.


Les objectifs que l'USPI Suisse s'est assignée sont les suivants :

- Défendre les intérêts des professionnels de l'immobilier pour toutes les questions les concernant, particulièrement en matière législative, fiscale et financière ;

- Établir des liens de confraternité entre les différentes associations cantonales de gérants et courtiers ;

- Regrouper les forces des différentes associations (de propriétaires et de professionnels notamment) qui traitent de questions immobilières sur le plan suisse ;

- Favoriser l'élaboration de recommandations en matière de définition des prestations ;

- Encourager et perfectionner la formation professionnelle.

Concernant ce dernier point, considérant que la gestion de la propriété immobilière est d'une grande complexité, au vu des compétences juridiques, fiscales, techniques, promotionnelles ou financières qu'elle exige, l’USPI a créé une antenne de formation. L’USPI formation propose une trentaine de modules délivrés par 140 enseignants. Plus de 850 participants y sont formés chaque année.


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Source : IPInews




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